米国株とJリートでFIRE

必見!FIREを目指す方。資産運用のノウハウ(たぶん有料級)を公開します。

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サムティ・レジデンシャル投資法人は順調に資産規模を拡大中。ただし、私にとってはウームな銘柄。

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  FIREまで、あと127日です。

 さて、サンティ・レジデンシャル投資法人(3459、サンティ・レジデンシャルと略)から10月18日に分配金を頂きました。
サンティ・レジデンシャルは、関西のサムティ・グループをメインスポンサーとする住居特化型のJリートです。2018年に大和証券グループがサブスポンサーとして参画。住居の中でもシングル・コンパクトタイプへの投資を重視します。利回りの高い地方を主な投資対象としている点が特徴で、ポートフォリオの8割超を地方のレジデンスが占めます。投資対象の性格上、減価償却費の発生額が比較的多くなるため、一定の条件の元、利益超過分配を行う方針です。外部成長はスポンサーを割当先とする第三者割当増資を行い、地方の物件を中心に取得し、2019年に資産規模1,000億円を達成。格付けはJCRから「A-」を取得。旗艦物件は「S-FORT横浜青葉台」です。(不動産投信情報ポータルから転記。)
サンティ・レジデンシャルは私の個人口座で保有している銘柄です。

今回、頂いた分配金は、次のとおりです。

・2,371円*10口=23,710円(税引き前)。
・分配金利回り、約2.0%/半年(=約4.0%/年)。

前期の分配金が3,333円であったことから、コロナショックで約29%減配しています。5月21日公表の予想値よりも+7円増えていますが、「どうだかな~」という心境。念のため、株価を見てみると、下図に示すとおり、7月の権利落ちで株価は下落していますが、どちらかというと右上がりの傾向を示しており、株主からは好意的な評価を得ている模様です。
とりあえず、資産運用報告書を待つことにしました。

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 後日送られてきた資産運用書を見て、納得。
公募増資や第3者割当増資による物件取得および物件入れ替えにより、継続的に資産を拡大してきています!(下図参照。)
また、総資産LTVは50.8%なので、無理をした物件取得でもなさそう。
その結果、投資家から良好な評価を得て、株価が上がっていたのですね~。

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・・・「至誠さん、何か不満そうですね?」

・・・「株価が上がって、分配金利回りが昨年末には5~6%もあったものが、今では4%ぐらいに落ちている・・・。」


 サムティ・レジデンシャルは順調に資産を拡大し、株価も上昇しているのですが、インカムゲイン投資家としては複雑な気持ちです。現在、私の個人口座でサムティ・レジデンシャルの含み益は50%程度あるため、売却すると税金がかかるので売却することもできず、さりとて、分配金利回りも低下しているので追加購入もできず、しばらく静観です(笑)

 何度も述べていますが、私は、①メインをJリート+インフラファンドの分配金再投資(インカムゲイン)で着実にお金のなる木を育て、②サブを米国S&P500インデックスなどのホットケ投資(キャピタルゲイン)で資産を大きく拡大するという2本立てで資産運用を行っています。
そして、私の資産運用会社(法人口座)では堅い運用、個人口座では少し挑戦的な運用を行っています。

 サムティ・レジデンシャル投資法人は、個人口座で運用(分配金再投資)するにはウームな銘柄となってしまいましたね!(優等生タイプの銘柄になったということです・・・。)

 

・・・「至誠さん、何を贅沢なことを言ってるの?」

・・・「すいません。今年は資産運用が好調なので、初心を忘れていました(-_-;)」

 

ご参考まで。

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*なお、上記の方法は自分の経験を述べたもので、これから必ず儲かるかどうかは分かりません。投資は自己責任でお願いします。