米国株とJリートでFIRE

必見!FIREを目指す方。資産運用のノウハウ(たぶん有料級)を公開します。

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資産運用:Jリート市場にクジラの影

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1.将来の予測

(1)Jリート価格が上昇
 時価総額が16兆円から17.5兆円に増加することから、大変乱暴な計算ですが、投資口価格は17.5/16≒109.4%となる(9.4%上昇)。実際は、流動性のある投資口が限られている上に、GPIFの動きを知ったイナゴ投資家が新たに参入してくると思われるので、価格は更に上昇します。

(2)価格が下落しにくくなる
 GPIFは長期投資を採用していることから、日銀がJリートを購入していた時と同じように、東証リート指数がある程度下落した段階でJリートを購入すると思われます。よって、GPIFがJリートを買い続ける限り、Jリートの価格が下落する場合でも下落幅は限定的となります。

(3)分配金利回りが低下
 投資口価格が上昇し、分配金が同じであれば、当然のこととして分配金利回りは低下します。

2.結論
 ・キャピタルゲイン投資家にとっては、有望な投資先が見つかるということで大きなチャンスです。
 ・インカムゲイン投資家にとっては、今でも割高な投資口価格だと思っている中で、更に投資口価格が上がると同時に分配金利回りが低下するので、更に買いづらいが状況が続きます。

3.私なら、どうする?
 マスコミからこのような読者(または視聴者)の興味を引く情報が頻繁に流れてきます。日経新聞からは、8月23日のWeb版で、「東証REIT指数、2カ月半ぶり安値 増資で需給悪化懸念」という記事が出たばかりですね(笑)
私の経験からですが、このような情報に反応して、すぐに動くとロクなことがありません。価格が高い時に買い、価格が低くなった時に売るという負けパターンに陥ります。
ということで、私がどうするかということですが、以下の条件である限り、分配金再投資を進めていきます。
<分配金再投資の条件>

 ・分配金利回りが4%以上。
 ・NAV倍率が1.1以下。
 ・大幅な減配をしない。
資産を増加させる上で重要なことは、自分に合った「勝ちパターン」を愚直に繰り返すことです。皆さんも早く「勝ちパターン」を見つけられることを祈念しています。
ご参考まで。

 

<参考>REIT市場に「クジラ」の影 (

 不動産投資信託(REIT)市場に「クジラ」の影がちらつく。年金積立金管理運用独立行政法人(GPIF)だ。2020年度に初めてREITのみで構成する指数連動型ファンドを組み入れ21年度も買い増しているとの思惑が広がる。REITはESG(環境・社会・企業統治)に取り組み、機関投資家のマネー流入に期待が高まる。
     (中略)
QUICKによると東証株価指数(TOPIX)と東証REIT指数採用銘柄の時価総額(東証が算出する浮動株ベース)は足元で約437兆円と約16兆円。国内市場(株とREIT)でのREITの割合を計算すると3.5%ほどになる。仮にGPIFがTOPIXを日本株の指標の一つにしているように東証REIT指数を指標に採用し保有比率を高めるとすれば残り3.3%余り、「約1.5兆円(46兆800億円×0.033)分、国内株からREITに資金を移す余地がある」
    (以下略)


*なお、上記の方法は自分の経験を述べたもので、これから必ず儲かるかどうかは分かりません。投資は自己責任でお願いします。

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