皆さん、こんにちは！
さて、私の講演を聞いてくれてから、資産運用に目覚めたＯさんから、たびたびメールを頂くようになりました。
今回は、その中の一つを紹介させていただきたいと思います。
１．Ｏさんからの質問メール。
「 至誠 様
お世話になっております。
あるyoutubeでリート指標の中のFFOは「賃料収入からどれだけの利益を得ているか」という意味で35倍が基準。この数字の高い方が良いと説明がありました。
しかしJリート銘柄のサイトで銘柄を見てもFFOの項目はなく、ほぼほぼイコールの意味らしいPERという項目で書かれています。
このPERの％で表す数値は低い方が割安‥らしいのですが、ではこのPERの数値の基準は何％なのでしょうか？低い方が良いのですか？
FFOとPERはほぼほぼ同じ意味なのにかたや数字が高い方が良い、かたや数字が低い方が割安、、なんか理解しにくいです。
私個人としてはFFOの説明の方が理解しやすいです。
よろしくお願いします。」
２．私からの回答メール。
「 Ｏさん
Jリートは、主に収入を家賃収入に依存しているため、チェックする指標は限られています。
Ａ．購入時にチェックする指標。
①分配金％。
４．０％以上を目安にしています。
あまり低いと、分配金受領時の喜びが薄れます(笑） これは、私独自のルールです。
②ＮＡＶ倍率。
ＮＡＶ倍率＞１．１の場合は、株価が高すぎる場合が多いので余程の理由が無ければ 購入しません。
逆に、ＮＡＶ倍率＜０．８の場合は、何か問題がありそうなのでチェックします。
③時価総額。
頻繁に売買する場合は、時価総額の大きい銘柄を選択します。
しかし、私の場合は基本的に長期保有なのであまり考慮はしていません。
Ｂ．保有時にチェックする指標。
①分配金。
分配金を大きく減少させることになった銘柄は、即、売却します。
それ以外は、あまり意味が無いので、私はチェックしていません。
それが、Ｊリートの魅力でもあるわけです。
もし、詳しい説明等が必要であれば、以下のリンクなどで調べてみてください。
＜参考＞
注）一部加筆修正しています。
」
これは、Ｏさんの質問の回答には全くなっていませんね(笑)
これは、Ｏさんが頭でっかちの迷宮に入らないようにアドバイスしたからです。
・・・？？？
ただし、Ｏさんのイライラが募らないように、このブログで回答したいと思います(笑）
Ｏさんは、最近、このブログの読者になってくれたので・・・(^^♪ ）
３．Ｏさんへの素直な回答（！？）。
①ＪリートのＦＦＯの基準が３５倍というのは、ちょっと乱暴ですね。
Ｊリートの運用資産でも異なりますし、事業環境の変化でも異なってきます。
②ＰＥＲと同じ意味なのは、ＦＦＯ倍率です。
そこが分かると、矛盾点が無くなります。以下の説明を読んでみてください。
③よって、ＰＥＲ、ＦＦＯ倍率は共に低い方が割安です。
＜参考＞
野村証券 証券用語解説集
FFO（Funds From Operation）
不動産投資信託（REIT）が賃料収入からどれだけのキャッシュを獲得しているかを表す指標。REITの収益力を示す。REITの当期純利益から不動産を売却して得た利益を除き、減価償却費を加える（実際には支出を伴っていないため）。FFOを発行済み投資口数で割った1口あたりFFOの値が大きいほど、収益力が高いとされる。
【計算式】
FFO=当期純利益－不動産売却損益＋減価償却費
FFOを基に算出される関連指標として、FFO倍率などがある。FFO倍率は、株式のPERと同じ概念で、値が小さいほど割安とされる。収益力に対して市場の評価が低いという判断をする。
FFO倍率＝投資口価格（REIT価格）÷1口あたりFFO（※）
※1口あたりFFO＝FFO÷発行済み投資口数
ご参考まで。
・・・「至誠さん、こんな専門的なブログを書いていると日本ブログ村で人気が無くなっちゃうよ！」
・・・「私のファンのＯさんのためだから、仕方が無いよ(-_-;) 」
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